主题：凭什么说2015楼市有戏？

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发表于2015-05-19 15:27:51 |只看该作者: 楼主

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凭什么说2015楼市有戏？

今年国家统计局发布的房价数据表明，房价拐了！然而，这在年初，又会有多少敢于相信房价居然这么快就止跌反弹了？不妨重思其逻辑。

年初，发这篇文章的时候，很多网友反对！现在看来，房价仍然顽强的反弹了，而且文中所谓：4月前后房价环比止跌。指代的正是今天统计局发布的70城房价。按统计局测算，4月环比3月上涨0.3%。按我院的平均值，则4月新房环比近零，二手房已经上拐！

凭什么说2015楼市有戏？

2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。

从市场短期变化而言，经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。成交量下滑、价格下跌、增速放缓、房屋开工下降，市场指标皆下滑。

但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。

2013年底，我这样预测2014年：高位振荡，逐步降温。如今基本被验证。展望2015年，我们预测：探明底部，复苏上行。

展望2015年国内经济政策。12月9日举行的经济工作会议要求，2015年要保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。要促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。

这基本上确定了经济工作会议关于2015年经济的总基调仍可能是“稳中求进”。不过，其内涵已经发生了变化，“稳”的重点要放在稳住经济运行上，“进”的重点是深化改革开放和调整结构。稳和进有机统一、相互促进，只有经济社会平稳，才能为深化改革开放和经济结构调整创造稳定的宏观环境。

值得关注的是，会议提出了2015年经济工作的五项主要任务，其中将“努力保持经济稳定增长”放在了位。在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下，预计2015年货币政策必将继续宽松化，将采取降息降准等宽松化措施。

2014年，没有出台房地产调控新政策。预计2015年，更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的经济工作会议，与2013年12月的经济工作会议一样，没有提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语，说明对于房地产的态度趋于“中性”，既不严压，也不猛救，更多地让市场发挥配置资源的作用。

展望2015年，房地产政策将会比较平稳。关注四个方面：其一，由于经济稳增长压力较大，在扩大住房消费、加强保障房、棚改房方面，还将稳中求进。

其二，政府对于房地产调控的态度与方针正在转变，由过去频频的干预，转为建立长效机制，不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进。

其三，继续坚持此前“双向调控，分类指导”的原则，全国多数地区楼市仍在降温，尤其是中小城市库存压力较大，地方政府托市、救市意愿依然强烈。一线城市限购不太可能全面取消，但有可能局部放松。

其四，政府收购商品房，转为安置房、保障房使用，将有助于去库存，但还要看地方的执行程度，毕竟很多政府筹措资金存在困难。

展望2015年市场走势。其一，从市场供应看。2015年土地市场将逐步回稳，土地成交量全年增幅预计在3%左右。主要原因：一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下，随着信贷及调控政策的进一步放松，房屋市场逐步回升，房企也会重新调整策略，加大拿地步伐，全年土地购置面积可能略有增长。二是由于楼市发展将逐步趋于稳定，且地市变化滞后于房市，因此土地购置面积增幅也会较小。

2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计同比下降3%左右。主要原因：一是2014年全国开发企业购地面积为负增长，制约了2015年的新开工面积；二是2015年房企资金压力总体仍偏大，制约了新开工量和复工量；三是2014年新开工面积出现反常性下跌，基期值较低，所以2015年同比不会明显下跌。综合2014年购地与新开工情况，可知2015年新房供应量不会大增，仍以去化既有库存为主。

其二，从市场成交看。2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。主要原因：一是经历了2014年的成交低迷之后，市场有反弹的内在需要；二是货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大；三是楼市十年已过，全国商品房成交量正在构筑历史顶部，增幅不可能放大。全国分化更趋明显，一线城市和少数二线城市成交量将出现20%左右的强反弹，而三四线城市仍保持基本平稳，或略有增长的态势。

其三，从市场价格看。预计2015年全国商品房成交均价有所回升，但仅会呈现小幅增长。主要原因一是随着政策环境的进一步宽松，商品房成交量反弹，主要城市库存压力减小，供求关系有利于房价上涨；二是十年已过，投机需求受抑，股市走势分流部分资金，房价上涨动力不够强劲。

从70个大中城市房价指数看，环比增幅预计2015年上半年止跌反弹主要原因：一是从走势来看，随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快，使得房价止跌反弹的动力逐渐增强；二是2014年5月70城房价开始环比下跌，预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月，可能达到10-15个月，2015年4月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比，2014年9月首次下跌，预计2015年二季度跌幅见底。

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